Tasación pericial contradictoria


¿Qué es una Tasación pericial?

Quien haya comprado una vivienda en los últimos años, puede que haya oído hablar de este recurso frente a la Hacienda pública.

Evolución precio de vivienda desde 2000

Todo sucede cuando el propietario de un bien inmobiliario, recibe una notificación de Hacienda en el cual le reclama una cierta cantidad de dinero del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto, grava con un 1% la compra-venta de una vivienda nueva y con un 7% la de segunda mano.

El dilema llega cuando la Administración contrasta los valores declarados por los contribuyentes, con sus propios cálculos para estimar el valor de compra-venta de un bien.

Este valor es el resultado de multiplicar el valor catastral (ese que biene en el recibo del IBI), por un coeficiente que dicta su normativa. Si el valor declarado por el contribuyente difiere del valor estimado por Hacienda, entonces le reclama al contribuyente, por vía administrativa, el % de la diferencia.

Este requerimiento por parte de Hacienda, está siendo algo muy común porque la normativa catastral, no se ha adaptado a la recesión del mercado inmobiliario.

¿Cómo puedes reclamar la revisión del Impuesto de bienes patrimoniales ?

Pongamos un ejemplo:

Juan compra una vivienda de segunda mano en el año 2011 por un valor de 150.000 €. El valor catastral es de 54.631 €.
Hacienda calcula y establece que el coef. para esa zona y uso es de 4,21:
54.631 € x 4,21 = 229.996,21€
le reclama:
229.996,21 – 150.000 = 79.996,51 € x 7% = 5599,77 €

Imagina como se te queda el cuerpo cuando te reclaman esta cantidad. Lo importante es mantener la calma y saber que como ciudadanos, existen herramientas administrativas para nuestra defensa.

En la misma carta, se indica la forma y plazos para presentar recurso administrativo.

Importante: al presentar un escrito deberás reafirmarte en el valor declarado e indicar que te reservas el derecho a solicitar en un futuro una Tasación pericial contradictoria.

Es muy probable, que los técnicos elaboren una segunda valoración en el que disminuyan el valor que Hacienda otorga a tu casa. Ahorrandote unos buenos euros en la sanción.

Una vez que el ciudadano haya agotado los recursos ante la Administración de Hacienda. Siempre y cuando haya hecho constar que: “Se reserva el derecho a solicitar Tasación Pericial Contradictoria”

Recibirá una carta en la que indique que tiene un plazo de diez días, para que nombre perito de parte. Es el momento de buscar un buen técnico y consultar honorarios. Si no conoces a nadie, lo mejor es hacer una llamada al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos técnicos de tu ciudad para que ellos te pongan en contacto con los profesionales. El precio está liberalizado y dependerá sobre todo del valor del objeto a tasar.

Hacienda notificará al técnico sobre el nombramiento como perito de parte y desde entonces tiene un mes para presentar su valoración. Muy importante si está está visada porque te aseguras de tener un trabajo de calidad. Al fín y al cabo es Hacienda quien tiene la última palabra.

¿Qué pasa con la Tasación que encargamos a un técnico?

Aquí suceden dos cosas en función de la diferencia entre el valor declarado por Hacienda, y el valor declarado en la Tasación pericial:
– Si la diferencia es menor del 10% o de 120.000 €, se acepta la tasación.
– Si la diferencia es mayor del 10% o de +120.000 €, se rechaza.
En el primer caso, pagas al técnico y Hacienda emite una liquidación final en el caso de tener que pagar algo, pero ten por seguro que ahorrarás bastante dinero.

En el segundo caso, se procedería a pedir a un Perito tercero que equilibrara la balanza hacia uno u otro lado. Para ir hasta aquí hay que tenerlo muy claro, porque si no, lo único que haremos es gastar dinero.

Tasación pericial contradictoria

Seguimos con nuestro ejemplo:..

Juan designa mediante escrito a Luis Castillo como perito de parte. Luis hace una valoración por 225.432 €.

Entonces, si 250.000 – 10 % = 225.000 € tope máximo que se puede bajar.
Si la valoración de Luis es menor de 225.000 €, se designa perito tercero por no aprobar el valor de la tasación.

Como la valoración de Luis es mayor de 225.000 € se aprueba..
Con lo cual la liquidación de hacienda sería:

225.432 – 150.000 =75.432 € y de ahí el 7% saliendo a pagar 5280,24 €, porque considera que no ha recibido esa cantidad. Con lo cual ahorra 1719,76 €, que si le descuenta los honorarios del técnico puede ahorrarse en total 1300 €.

Tipos de valoraciones inmobiliarias

Valor residual

Se obtiene de calcular el precio de construir a día de hoy ese inmueble, deduciendo el deterioro físico de los años llamado depreciación física. Y que nada tiene que ver con el estado de conservación.

Esta depreciación varía en función de la vida útil del edificio o bien inmueble.

Así un edificio de viviendas tiene una vida útil de 100 años y un edificio industrial se considera totalmente obsoleto a los 35 años.

Valor por comparación

Para calcular este valor se escogen seis ofertas del mercado inmobiliario. A ser posible transacciones reales de inmuebles lo más parecidos posibles al que tenemos que calcular su valor.

A falta de transacciones reales, se pueden tomar como testigos seis ofertas actualizadas.

Por coeficientes de homogeinización, se equiparan las calidades de las muestras al edificio objeto de tasación

La media de esos seis valores será el Valor de mercado del inmueble-

¿Puede ser el valor de comparación muy por encima o debajo de su valor real?

Por supuesto, pasó antes de la crisis del 2008 donde la facilidad de crédito infló los precios a niveles muy superiores.

Igualmente un hecho desfavorable como una normativa que obliga a demoler, puede devaluar enormemente el valor de un inmueble.

Valor de capitalización

En inmuebles ligados a explotaciones económicas, el valor se calcula en base al rendimiento económico de la actividad ligada a ese inmueble.

Tal es el caso de la valoración de solares para usos hospitalarios o industriales.

 

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